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从世界各国的发展历史来看，当城镇化率超过30%的时候就进入了高速发展阶段，根据中国统计局公布的数据我们现在实际城镇户籍大概只有30%，所以恰恰在高速发展过程中。世界主要发达国家的城市化率大多数已经超过了80%。中央政府提出了2030年希望我们达到65%，如果按照这样一个发展水平，中国要想达到70%或80%，路还很长，可能要走20年到30年，房地产必然是一个朝阳产业。
中国进入了一个经济高增长阶段，改革开放之后，我们的增长曲线已经和韩国、日本有点类似，按照这样的发展曲线，未来的发展过程一定是持续增长的过程，去年GDP完成了47万多亿，今年经济增长即使降一点，也会超过50万亿。
如果按照经济增长发展来看，把世界100多个国家的城市化率和经济发展水平对比就能看到这个规律，人们有钱就会进城。但是中国有两大障碍，第一是土地障碍，第二是供应障碍，所以我们的城市化率和经济发展水平两者不相匹配，我们的经济发展是高于城市化率的，原因是什么?原因在于我们的房地产市场被土地制度所限制。
土地制度限制的第一个重点就是国有土地和非国有土地之间价格差别的断崖。正常情况下离城市中心越远的土地价格越低，但是中国有一个差，差是什么呢?国有土地可以自由转让，可以买卖，但农村土地不可以自由转让和买卖，在国有土地上盖的房子叫商品房，在农村土地上盖的房子叫小产权房。国有土地在拍卖中取得很高的价格利润，而农村的土地没有拿到应得的价值。
从土地供应的情况看为什么在房地产市场导致了价格差，其中一个重要原因就是土地供应不平衡。在2004年我们实行土地831制度之前，在实行土地招拍挂制度之前，每年土地供应指数平均是40%，但到2005年基本变成了低增长和负增长的阶段，2006年完全进入了负增长阶段。在2007年，一下子打开闸门，那就一定是反弹。因此2007年的11月份，中央经济工作会议提出两防，防止投资过热和防止通胀。
但两防的结果是什么?2008年以后我们再一次看到的是土地价格下滑，所以到2009年全年保持了持续的负增长，而且是大幅度的负增长。到2009年12月份全国土地供应是负18.9%。但是2008年我们提出了4万亿，2009年我们增加了10万亿的信贷，资金又开始充裕了。
当2009年把这些房子卖出去之后，才换来了在2010年迅速增长的新开工、新土地储备以及新的消费增长。于是我们再一次出台了新的政策，2011年以后就开始持续地下滑。国土部门已经提出很多城市目前的土地供应是完成了当年计划的10%，很多媒体报道县级政府或地方政府的财政因为土地财政的原因大幅度下滑，有的下滑了17%，有的下滑了50%多。持续下滑的结果是什么?我得出的结论是明年3月份以后就会出现房价暴涨，原因就是从2006年和2005的土地供应下降看到了2007年出现的暴涨，2009年土地负增长导致了2010年的价格上涨，而2012年的统计持续了负增长，肯定是类似于2009年的持续负增长，因此后一轮紧跟着就是价格暴涨，因为我们没有更多的供应量。
北京市在年初的时候将近15万套的可销售房屋到现在不到7万套，现在的月销售量已经超过了1万多套。由于土地变化也导致今年的住宅新开工以及所有的新开工都是迅速下降的，完全是负增长。如果扣除了保障性住房，大概跟一年前相比商品住宅下降会超过50%。
是不是因为18亿亩红线导致的呢?18亿亩红线和开发商没有关系。招拍挂土地的用地量只有8%，是最低的，剩下92%的土地都干别的了，没有用于建设。所以18亿亩红线设计的土地消耗量和开发上没什么关系，和建设也没多大的关系。我们只用了8%的土地或者平均16%的土地用于平均建设。这么少的土地怎么能把所有的征地、拆迁、农田占用的原因都推向开发商?到底我们土地够不够用?其实我们的土地不但够用，而且用得很少很少。
不是我们的土地不够用，而是我们的土地没用在居住上。美国的国土面积3.1%作为城市建筑用地，美国国土面积本来就没我们大，他的人口比我们小4倍，他3亿人口，我们13亿人口。他用的地比我们多了好几倍，美国人均使用城市建设用地相当于中国的人均城市建设用地的100倍。日本人均资源用地比我们少得多，4.2%的土地用于人口居住，它的人口只有1亿多，按人口密度算，中国为1%，他也比我们的大。为什么其他国家能行?英国一平米工业用地配5—7平方米的住宅用地，中国1平方米工业用地配了不到0.7平方米的居住用地，所以我们才会出现工业用地和基础设施用地等等其他用地远远大于我们的居住用地和城市建设用地。这个毛病不是我们开发商有什么毛病，而是因为我们在土地资源配置上出了毛病。中国的毛病出在我们土地制度，而不是出在开发商。
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发表于 2024-10-16 06:08:22